Czteroosobowa rodzina o dochodach netto na poziomie 3500 zł netto może zaciągnąć dziś kredyt mieszkaniowy we frankach w maksymalnej wysokości 280 tys. zł, a w złotych w maksymalnej wysokości 298,7 tys. zł – wynika z analizy Expandera. W efekcie zaostrzenia warunków kredytowych przez banki, zdolność kredytowa tylko w ciągu dwóch miesięcy spadła o kilkadziesiąt tysięcy złotych. Mimo spadku cen mieszkań zwykle oznacza to konieczność rezygnacji z jednego dodatkowego pokoju.

Założyliśmy, że 4-osobową rodzinę interesuje kredyt na 30 lat, w ratach równych, z możliwie niskim wkładem własnym. Wynosi on, w zależności od banku i kwoty kredytu, od zera do 40%. Według stanu na koniec października średnia zdolność kredytowa we frankach szwajcarskich badanej rodziny spadła w porównaniu z końcem sierpnia o 34,6 tys. zł i wynosi 174,3 tys. zł. W przypadku kredytów w złotych spadek jest nieco niższy – 29,3 tys. zł, a średnia zdolność kredytowa wynosi 213,2 tys.

Największe spadki zdolności kredytowej dla kredytów we frankach miały miejsce w Raiffeisen Banku, Polbanku oraz Banku Millennium, odpowiednio o: 140 tys. zł,  76,1 tys. zł i 70,9 tys. zł. Tak znaczny spadek możliwej do uzyskania kwoty kredytu przekłada się na wartość mieszkania, jakie mogą kupić kredytobiorcy. Na początku września rodzina z naszego przykładu kredytem zaciągniętym w Polbanku mogła sfinansować np. zakup 3-pokojowego mieszkania w Poznaniu o powierzchni 58,6 m2,  teraz stać ją już tylko na mieszkania 2-pokojpowe o powierzchni 47,2 m2.

W obliczeniach Expander uwzględnił zmiany cen mieszkań. Jeżeli rodzina udałaby się po kredyt do innego banku, byłoby ją stać na jeszcze mniejszy metraż, zarówno dziś, jak i na początku września. Polbank był i nadal jest najbardziej liberalny w zakresie obliczania zdolności kredytowej we frankach i mimo znacznego spadku tej zdolności w ostatnich dwóch miesiącach nadal udzieli rodzinie z naszego przykładu najwyższej kwoty kredytu – 280 tys. zł. Jednocześnie trzeba podkreślić, że Polbank nie wymaga wkładu własnego dla kredytu we frankach, zatem maksymalna zdolność kredytowa może być traktowana jako limit ceny mieszkania, na jakie może sobie pozwolić rodzina z naszego przykładu.

W Raiffeisen Banku rodzina z naszego przykładu mogła pod koniec sierpnia zaciągnąć kredyt we frankach w maksymalnej kwocie, 240 tys. zł, a pod koniec października w kwocie 120,9 tys. zł. Biorąc pod uwagę ceny metra kwadratowego w Poznaniu pod koniec sierpnia i pod koniec października, oraz to, że bank wcześniej nie wymagał wkładu własnego dla kredytów we frankach, a dziś wynosi on 25%, można przyjąć, że rodzina z naszego przykładu mogła kupić sobie 39,5 m2, a dziś tylko 25,5 m2 i to pod warunkiem, że posiada 30,2 tys. zł.

Spośród banków, które Expander uwzględnił w badaniu, tylko w BOŚ w ciągu minionych dwóch miesięcy wzrosła maksymalna możliwa do uzyskania kwota kredytu we frankach. Różnica wynosi 20,7 tys. zł. Najprawdopodobniej wynika to z faktu, iż obecnie bank ten nie wymaga wkładu własnego, a dwa miesiące temu wymagał 20%.

W omawianym okresie z udzielania kredytów we frankach całkowicie wycofały się Lukas Bank i Dom Bank.  Zaczął ich udzielać natomiast Bank Pocztowy, w którym maksymalna zdolność przykładowej rodziny wynosi 175 tys. zł przy minimalnym wkładzie własnym na poziomie 20%.

Zmiana maksymalnej zdolności kredytowej i wymagany wkład własny dla kredytów we frankach

W większości banków spadek zdolności kredytowej miał miejsce również w przypadku kredytów w złotych. Największy nastąpił również w Raiffeisen Banku – o 146 tys. zł. O ile na początku września 4-osobowa rodzina mogła w tym banku uzyskać kredyt na kwotę 300 tys. zł, to dziś jedynie na 153,2 tys. zł. Ponieważ bank ten do niedawna nie wymagał wkładu własnego,  wrześniowa kwota jest jednocześnie limitem ceny mieszkania, jakie może kupić rodzina. Natomiast obecnie bank ten wymaga 25% wkładu własnego. Uwzględniając zmiany cen mieszkań oraz przyjmując, że obecnie rodzina posiada wymagany wkład własny, można stwierdzić, że w miejsce 2-pokojowego mieszkania, na które mogła sobie pozwolić jeszcze dwa miesiące temu, dziś może kupić zaledwie 32,2 m2, czyli kawalerkę.

W trzech bankach – Fortis Banku, Invest Banku, Bank Pekao - zdolność kredytowa w złotych wzrosła. W tym pierwszym aż o 23,4 tys. zł. Wszystkie trzy banki nie wymagają wkładu własnego dla kredytów w złotych i jednocześnie nie udzielają kredytów we frankach.

Zmiana maksymalnej zdolności kredytowej i wymagany wkład własny dla kredytów w złotych

Najwyższa kwotę kredytu w złotych przykładowa rodzina może uzyskać w Banku Pekao – 298,7 tys. zł. Na kolejnych miejscach uplasowały się Bank Zachodni WBK i Dom Bank. Najniższą w BPH, mBanku i Multibanku – 145 tys. zł. Jeśli rodzina zaciągnie kredyt w Banku Pekao może kupiec mieszkanie w Poznaniu o powierzchni 50,3 m2.

Maksymalna zdolność kredytowa i wskaźnik LTV dla przykładowej rodziny

Jarosław Sadowski
Expander