Po kilku latach panowania franka szwajcarskiego na rynku kredytów hipotecznych sytuacja w Polsce uległa znacznej zmianie. Z kilku powodów do łask wrócił polski złoty. Przede wszystkim jest walutą bezpieczniejszą, bo nie obarczoną ryzykiem kursowym. Dodatkowo złoty jest najtańszy do pozyskania przez banki co skutkuje niższymi marżami w porównaniu do zadłużeń w innych walutach.

Jednakże kredyt w rodzimej walucie nadal jest nominalnie droższy w porównaniu z CHF czy Euro, ze względu na stopę WIBOR. Jednak w perspektywie kilku lat powinniśmy przyjąć wspólnotową walutę, przez co zniknie ta ostatnia bariera powodująca, że jak na razie nadal często wybieramy kredyty w walutach. Mając tę perspektywę oraz zachętę ze strony państwa polskiego w postaci coraz popularniejszego programu „Rodzina na Swoim” postanowiliśmy sprawdzić, które banki są wstanie zaoferować korzystne kredyty w polskim złotym i jakie koszty temu towarzyszą.

Money Expert sporządził ranking kredytów w PLN stosując za główne kryterium poziomy marż oferowanych przez największe banki. W efekcie uzyskaliśmy pokazane w tabeli wyniki. Tworząc tabelę ofert w PLN musieliśmy założyć średnią kwotę kredytu i LTV (relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości) by zyskać takie same punkty wyjścia. Część banków różnicuje dostępną marżę w zależności od kwoty kredytu i wkładu własnego. W związku z tym za średnią kwotę została przyjęta wartość 191 000 zł. Jest to zgodne z raportem Związku Banków Polskich, według którego w 2009 roku tyle właśnie wyniosła średnia kwota pożyczki udzielanej w PLN.  Ze względu na największe zainteresowanie wśród Klientów uzyskaniem kredytu z jak najmniejszym wymaganym wkładem własnym, a z drugiej strony z kosztownym jego brakiem przyjęliśmy LTV na poziomie 80% pokazując jednocześnie, w których bankach można starać się o większy poziom kredytu. Okres kredytowania to 30 lat, a wiek najstarszego kredytobiorcy nie przekracza 35 lat. W Tabeli 1 zamieściliśmy też całkowity koszt kredytu przedstawiony procentowo jako sumę kosztów odsetek, prowizji oraz wyceny nieruchomości.

Tabela 1




Powyższa tabela pokazała, że za taki sam kredyt może być droższy nawet o ok 50%. To dla przyjętych przez nas założeń prawie 100 000 zł. Ważne jest więc skalkulowanie kredytu bez emocji i nie tylko pod kątem najwyższej dostępnej kwoty kredytu. Koniecznie trzeba uwzględnić też opłaty towarzyszące (spłacane co miesiąc w racie).

W przypadku, gdy kryterium zastosowanym do sporządzenia rankingu jest maksymalna zdolność kredytowa wynik ulega dość istotnej zmianie.

Przyjmując, że mamy do czynienia z 2-osobową rodziną, której dochód to  4500 PLN netto miesięcznie, a obciążenia kredytowe są na poziomie 300 zł. Do tego dochodzi 2000 zł limitu na karcie kredytowej oraz umowa o pracę jako źródło dochodów. W takim przypadku najbardziej korzystnymi ze względu na maksymalną kwotę kredytu okazują się Polbank, BGŻ i BOŚ.

Tabela 2



Jak wynika z przeprowadzonych badań – nie zawsze najniższa cena musi oznaczać najwyższe miejsce w rankingu zdolności. Wynika to ze zróżnicowania strategii poszczególnych banków. Każdy z nich buduje profil docelowego klienta i przede wszystkim do tej kategorii kieruje ofertę. W zależności od poziomu dopuszczalnego ryzyka i parametrów cenowych bank odpowiednio segmentuje klientów dzięki czemu najlepiej trafia w ich potrzeby i możliwości. Poniekąd przekłada się to na poziom obsługi, szybkości działania i elastyczności względem klienta.

W skrajnych przypadkach kredyt można otrzymać już po tygodniu, należy jednak być dobrze do tego zadania przygotowanym. W pierwszej kolejności powinniśmy udać się do doradcy finansowego, aby dowiedzieć się jakie mamy możliwości i pod kątem jakich banków kompletować dokumentację. Przygotujmy się na oczekiwanie na finalizację kredytu w przeciągu od 4 do 8 tygodni. To są realne terminy.

Sytuacja zmienia się jeszcze bardziej w przypadku kredytów z dopłatami w ramach rządowego projektu „Rodzina na Swoim”. Przy założeniu, że parametry kredytowe pozostają niezmienne: wartość nieruchomości to 240 000 zł, kwota kredytu 191 000 zł, okres kredytowania 30 lat, a powierzchnia mieszkania 50m2, dopłata miesięczna będzie na poziomie 450 - 500zł. Przez 8 lat (tyle trwa okres dopłat) da kwotę ok. 45 000 zł. Istotnie wpłynie to na całkowitą obniżkę kosztów kredytu, co pokazuje poniższa tabela (uwzględniliśmy tu banki o zasięgu ogólnopolskim – obecnie na rynku już 14 podmiotów oferuje kredyty w ramach „Rodziny na Swoim”).

Tabela 3




Szacujemy, że dopóki nie zajdą istotne zmiany w programie kredytów z dopłatami rządowymi, tym bardziej, dopóki nie zostanie on zlikwidowany, co przyniesie oszczędności budżetowe na poziomie 80 mln PLN rocznie, popularność dopłat będzie rosła, a co za tym idzie, każdy podatnik zapłaci część odsetek za tych, którzy z takiego kredytu skorzystają.

Jeżeli zatem mamy w perspektywie zaciągnięcie kredytu na dłuższy okres czasu i spełniamy ustawowe wymagania uprawniające do dopłat, to pożyczka w ramach „Rodziny na Swoim” staje się bardzo ciekawą alternatywa dla kredytów w Euro czy CHF. Z jednej strony taki wybór eliminuje ryzyko walutowe, z drugiej zaś podnosi nam zdolność kredytową (dla obcych walut zdolność obliczana jest bardziej rygorystycznie). Dodatkowo dzięki dopłatom przez osiem lat możemy cieszyć się ratami kredytowymi na podobnym poziomie jak w przypadku zadłużeń w obcej walucie. I na koniec – po wejściu do strefy Euro można liczyć na niższą marżę niż przy obecnych kredytach walutowych.

Sporządził:

Michał Głębecki
Doradca Finansowy Money Expert S.A.   

Komentarz ten przygotowany został tylko i wyłącznie w celach informacyjnych, a jego treść jest jedynie wyrazem osobistych poglądów autora, nie stanowiąc tym samym żadnej „rekomendacji” do podejmowania jakichkolwiek decyzji inwestycyjnych przez jego czytelnika. Zgodnie z powyższym zarówno Money Expert SA, jak i autor komentarza nie ponoszą odpowiedzialności za działania będące skutkiem lektury tego opracowania.