Podatek ryczałt od najmu prywatnego wynosi 8,5% dla przychodów do 100 000 zł rocznie, a każda złotówka ponad ten próg jest już opodatkowana stawką 12,5%. Podatek liczysz od całego przychodu – bez odliczania kosztów remontu czy czynszu – co sprawia, że wybór właściwej stawki i moment jej zmiany w ciągu roku mają bezpośredni wpływ na wysokość Twojego zobowiązania. Znając mechanizm obliczenia, unikniesz błędów zarówno w miesięcznych zaliczkach, jak i w rocznym rozliczeniu na PIT-28.
Czym jest podatek ryczałtowy od najmu i kogo dotyczy?
Od 2023 roku ryczałt od przychodów ewidencjonowanych jest jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego. To jedyna dopuszczalna forma opodatkowania najmu prywatnego. Oznacza to, że właściciele mieszkań i innych nieruchomości wynajmowanych poza działalnością gospodarczą nie mają już możliwości wyboru skali podatkowej (18%/32%).
Kluczowa cecha podatku ryczałtowego od najmu polega na tym, że zobowiązanie nalicza się od całego przychodu – bez pomniejszania go o jakiekolwiek koszty uzyskania przychodu. Wydatki na remont, czynsz płacony spółdzielni czy rachunki za media nie obniżają podstawy opodatkowania. Dodatkowo kwota wolna od podatku nie ma zastosowania przy tej formie rozliczenia – podatek płaci się od pierwszej złotówki przychodu.
Ryczałt od najmu prywatnego obowiązuje niezależnie od tego, czy wynajem ma charakter długoterminowy, czy krótkoterminowy (np. wynajem turystyczny przez platformy rezerwacyjne). Warunkiem jest jednak, aby najem nie był prowadzony w ramach działalności gospodarczej – w takim przypadku stosuje się odrębne zasady opodatkowania.
Stawki ryczałtu: 8,5% i 12,5% – kiedy która obowiązuje?
Podatek ryczałtowy od najmu przewiduje dwie stawki, a ich zastosowanie zależy wyłącznie od wysokości rocznych przychodów: 8,5% do 100 000 zł, 12,5% powyżej.
Ważne jest prawidłowe rozumienie limitu. Kwota 100 000 zł to próg roczny, a nie miesięczny – liczy się suma wszystkich przychodów z najmu i dzierżawy osiągniętych przez podatnika w całym roku podatkowym. Jeśli podatnik wynajmuje kilka nieruchomości jednocześnie, ich przychody sumuje się łącznie. Przykładowo – przychód z trzech mieszkań wynoszący po 40 000 zł każde daje łącznie 120 000 zł, z czego pierwsze 100 000 zł podlega stawce 8,5%, a nadwyżka 20 000 zł – stawce 12,5%.
Obie stawki obowiązują bez zmian od 2018 roku i pozostają aktualne również w 2026 roku. Stosuje się je tak samo do najmu długoterminowego, jak i do krótkoterminowego wynajmu przez platformy rezerwacyjne. Identyczne zasady dotyczą najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej, o ile podatnik wybrał opodatkowanie ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych.
Limit 100 000 zł i 200 000 zł dla małżonków
Zasady stosowania limitu 100 000 zł różnią się dla małżonków w zależności od tego, czy złożyli wspólne oświadczenie o opodatkowaniu przychodów przez jednego z nich. Od 1 lipca 2023 roku przepisy zmieniły się na korzyść małżonków – od 1 lipca 2023 roku każdy z małżonków dysponuje osobnym limitem.
Jeśli małżonkowie nie złożyli oświadczenia o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, każdemu przysługuje odrębny limit 100 000 zł – niezależnie od tego, czy łączy ich wspólność majątkowa, czy rozdzielność majątkowa. Oznacza to, że jako para mogą łącznie osiągnąć 200 000 zł przychodów opodatkowanych stawką 8,5% rocznie.
Jeśli małżonkowie złożyli oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodów przez jednego z nich, limit wzrasta do 200 000 zł – ale dotyczy wyłącznie przychodu tego jednego małżonka, który opodatkowuje całość najmu. Nadwyżka ponad 200 000 zł podlega stawce 12,5%.
Zmianę wprowadzoną od lipca 2023 roku podsumowuje poniższe zestawienie:
- Przed lipcem 2023 r. (bez oświadczenia): limit 100 000 zł łącznie dla obojga małżonków.
- Od lipca 2023 r. (bez oświadczenia): limit 100 000 zł osobno dla każdego z małżonków.
- Od lipca 2023 r. (z oświadczeniem): limit 200 000 zł dla małżonka opodatkowującego całość przychodów.
Jak obliczyć podatek ryczałtowy od najmu – wzór i przykłady
Podatek oblicza się, stosując dwustopniową taryfę: 8,5% od przychodów do 100 000 zł i 12,5% od nadwyżki ponad tę kwotę. Podstawą opodatkowania jest zawsze pełna kwota przychodu z tytułu najmu.
Ogólny wzór dla przychodu przekraczającego 100 000 zł wygląda następująco:
podatek = (100 000 zł × 8,5%) + (nadwyżka × 12,5%)
Poniżej dwa przykłady liczbowe:
- Przychód 80 000 zł: 80 000 zł × 8,5% = 6 800 zł – stawka 12,5% nie ma zastosowania, ponieważ przychód nie przekroczył limitu.
- Przychód 120 000 zł: (100 000 zł × 8,5%) + (20 000 zł × 12,5%) = 8 500 zł + 2 500 zł = 11 000 zł.
Jeśli przekroczysz 100 000 zł w trakcie roku, stawkę 12,5% stosujesz wyłącznie do nadwyżki powstałej po przekroczeniu progu – wcześniej uzyskanych przychodów nie przeliczasz według wyższej stawki.
W zeznaniu rocznym PIT-28 wpisujesz sumę przychodów z całego roku, a następnie obliczasz zobowiązanie podatkowe według opisanej taryfy. Nie dolicza się kosztów ani nie pomniejsza przychodu o żadne wydatki poniesione w związku z najmem.
Zaliczki miesięczne i kwartalne – jak i kiedy płacić?
Ryczałt od najmu obliczasz samodzielnie i wpłacasz bez wezwania organu podatkowego – urząd skarbowy nie wysyła decyzji ani rachunku. Termin płatności zaliczki miesięcznej upływa 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, za który zaliczka jest należna.
Kwartalne rozliczanie zaliczek przysługuje podatnikom, których przychody z najmu w poprzednim roku nie przekroczyły 25 000 euro (równowartość ok. 106 092,50 zł). Jeśli spełniasz ten warunek, zaliczkę kwartalną wpłacasz do 20. dnia miesiąca następującego po zakończeniu kwartału – przykładowo za I kwartał termin mija 20 kwietnia.
Sposób obliczenia zaliczki jest identyczny w obu wariantach:
- Zaliczka miesięczna: przychód z danego miesiąca × stawka ryczałtu (8,5% lub 12,5%).
- Przykład: przychód w styczniu = 5 000 zł → 5 000 zł × 8,5% = 425 zł.
- Zmiana stawki w trakcie roku: gdy łączny przychód przekroczy 100 000 zł, do nadwyżki w kolejnych zaliczkach stosujesz stawkę 12,5%.
- Zaliczka kwartalna: obliczana tak samo jak miesięczna – zsumowane przychody kwartału × właściwa stawka ryczałtu.
Przekroczenie limitu 100 000 zł nie wymaga przeliczania wcześniej zapłaconych zaliczek – wyższą stawkę stosujesz wyłącznie od przychodu uzyskanego po przekroczeniu progu.
Rozliczenie roczne w PIT-28 i czego nie można odliczyć
Do końca kwietnia roku następnego składasz zeznanie PIT-28 wraz z załącznikiem, w którym wykazujesz sumaryczny przychód z całego roku i obliczasz podatek według taryfy 8,5%/12,5%. Nie wpisujesz żadnych kosztów – podstawą opodatkowania jest zawsze pełna kwota przychodu.
Ryczałt od najmu prywatnego całkowicie wyklucza odliczenie kosztów uzyskania przychodu. Od przychodu nie można odliczyć:
- kosztów remontu i modernizacji wynajmowanej nieruchomości,
- czynszu płaconego spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej,
- opłat za media (prąd, gaz, woda),
- amortyzacji nieruchomości,
- żadnych innych wydatków poniesionych w związku z najmem.
Dodatkowe ograniczenie dotyczy kwoty wolnej od podatku – nie ma ona zastosowania przy ryczałcie od najmu prywatnego. Podatek nalicza się od pierwszej złotówki przychodu, bez żadnego progu, poniżej którego dochód byłby zwolniony z opodatkowania.
Dla porównania: przy skali podatkowej podatek oblicza się od dochodu (przychód pomniejszony o koszty) według stawki 12% lub 32%, a kwota wolna wynosi 30 000 zł. Ta forma opodatkowania najmu prywatnego jest jednak niedostępna od 2023 roku – ryczałt od przychodów ewidencjonowanych obowiązuje wszystkich wynajmujących prywatnie, bez możliwości wyboru innej metody rozliczenia z urzędem skarbowym.
