Ryczałt od najmu prywatnego jest od 2023 roku jedyną formą opodatkowania dla osób wynajmujących poza działalnością gospodarczą. Nie ma już wyboru między ryczałtem a skalą, co ma jedną istotną konsekwencję: przy najmie prywatnym nie odliczysz kosztów, także amortyzacji i odsetek od kredytu.
Podstawą jest przychód, nie dochód
Podatek liczysz od kwoty faktycznie otrzymanej od najemcy, bez odejmowania czegokolwiek. Remont, wyposażenie, ubezpieczenie, odsetki od kredytu hipotecznego, podatek od nieruchomości: żaden z tych wydatków nie obniża podstawy.
Stawki są dwie, niższa do określonego progu rocznego przychodu i wyższa powyżej niego. Konkretne wartości sprawdź w aktualnym brzmieniu ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym albo na podatki.gov.pl, bo progi bywają waloryzowane.
Przy małżonkach z majątkiem wspólnym próg przysługuje łącznie, chyba że złożą oświadczenie o opodatkowaniu całości przez jedno z nich. To oświadczenie bywa opłacalne, ale wymaga policzenia obu wariantów.
Media to najczęstszy błąd
Jeśli umowa przewiduje, że najemca płaci czynsz do spółdzielni i media bezpośrednio, te kwoty nie są Twoim przychodem i nie wchodzą do podstawy.
Jeśli natomiast najemca przelewa Ci całość, a Ty regulujesz opłaty, sytuacja zależy od zapisu w umowie. Przy jasnym postanowieniu, że te kwoty stanowią jedynie zwrot kosztów, którymi tylko pośredniczysz, nie są przychodem. Przy umowie mówiącej o jednej kwocie czynszu obejmującej media, całość jest przychodem i od całości płacisz podatek.
Dlatego przy ryczałcie zapis w umowie ma bezpośredni wpływ na kwotę podatku i warto go sformułować świadomie, a nie przepisać z pierwszego wzoru z internetu.
Kiedy płacić
Ryczałt wpłacasz co miesiąc, do dwudziestego dnia miesiąca następującego po miesiącu uzyskania przychodu. Przy przychodach poniżej pewnego progu możliwe jest rozliczenie kwartalne.
Jeżeli najemca zapłacił z opóźnieniem, obowiązek powstaje w miesiącu faktycznego otrzymania pieniędzy, a nie w tym, którego czynsz dotyczył. To ważne przy najemcach spóźniających się regularnie, bo przesuwa termin zapłaty podatku.
Za miesiąc bez wpłaty od najemcy nie płacisz nic. Ryczałt od najmu opiera się na kasowym ujęciu przychodu, więc niezapłacony czynsz nie tworzy zobowiązania podatkowego.
Zeznanie roczne
Rozliczasz się na formularzu PIT-28, w terminie właściwym dla tego zeznania, wcześniejszym niż dla PIT-37. Warto to sprawdzić, bo osoby przyzwyczajone do kwietniowego terminu bywają zaskoczone.
Nie musisz zgłaszać wyboru formy opodatkowania, bo ryczałt jest jedyną możliwą przy najmie prywatnym. To zmiana wobec stanu sprzed 2023 roku i nadal bywa źródłem nieporozumień.
Kiedy najem przestaje być prywatny
Granica między najmem prywatnym a działalnością gospodarczą nie jest wyznaczona liczbą mieszkań, tylko sposobem prowadzenia. Zorganizowany, ciągły charakter nastawiony na zysk, obsługa recepcyjna, wynajem krótkoterminowy z usługami dodatkowymi przesuwają sprawę w stronę działalności.
To rozróżnienie ma duże znaczenie, bo w działalności koszty można odliczać, ale dochodzą składki i inne obowiązki. Przy kilku lokalach albo przy najmie na doby warto to skonsultować, zamiast zakładać, że najem prywatny obejmuje wszystko.
